Rezervni sklad

Redno vzdrževanje nepremičnine je lahko drag zalogaj za vse lastnike. Lastniki bi morali redno vsak mesec odšteti nekaj denarja, ki bi se shranil in porabil za popravila stavbe. Ker v preteklosti lastniki tega niso delali samostojno, je država uvedla t.i. rezervni sklad, v katerega morajo vplačevati sredstva vsi etažni lastniki stavbe. V rezervni sklad lastniki vplačujejo mesečno, sredstva pa vodi upravnik na posebnem računu, ki je ločen od njegovega poslovnega računa. Sredstva se porabljajo le za poravnavanje stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje posojil, ki so bili najeti v te namene. Etažni lastniki nimajo pravice zahtevati povračila sredstev vplačanih v rezervni sklad, niti nimajo pravice zahtevati njegove delitve. Če etažni lastniki ne plačujejo v rezervni sklad, lahko upravnik sproži postopek izvršbe.

Z denarjem v rezervnem skladu upravlja upravnik. Denar je shranjen na posebnem računu, ki v primeru stečaja upravnika ni del njegove stečajne mase, niti ne morejo nanj poseči upravnikovi upniki. Denar lahko nalaga zgolj v depozite pri bankah, državne obveznice in vrednostne papirje centralne banke. V pogodbi o upravljanju lahko etažni lastniki določijo, da lahko upravnik dviguje sredstva iz rezervnega sklada le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga določijo etažni lastniki v pogodbi. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za vsako stavbo posebej voditi knjigovodsko evidenco sredstev rezervnega sklada.

Sredstva rezervnega sklada se lahko uporabljajo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in izboljšav, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja. Sredstva se lahko uporabi tudi za nujna vzdrževalna dela, ki niso v načrtu vzdrževanja, če bi z njihovim odlašanjem prišlo do škode ali poslabšanja bivalnih razmer v stavbi.

Rezervni sklad je premoženje vaše hiše oz. poslovne stavbe. Je sklad za redno vzdrževanje hiše in njeno nemoteno obratovanje.

Sredstva, vplačana v rezervni sklad vodimo na posebnem transakcijskem računu, ki je ločen od premoženja upravnika. Pri prekinitvi pogodbe o upravljanju se sredstva rezervnega sklada prenesejo na račun, ki ga za večstanovanjsko hišo ali poslovno stavbo vodi novoizvoljeni upravnik. Pri stečaju upravnika so ta sredstva ločena od stečajne mase upravnika, zato upniki v izvršilnem postopku ne morejo poseči vanje.

Iz sredstev rezervnega sklada se krije:

• obnova ali zamenjava strešne kritine, pripadajočih žlebov in odtočnih cevi
• obnova ali zamenjava dimnikov in zračnikov
• obnova fasade stanovanjske hiše ali poslovne stavbe
• obnova ali zamenjava napeljave in opreme v skupnih prostorih (kotlovnice, sušilnice, pralnice, kolesarnice, recepcije, prostori za zbiranje odpadkov …)
• obnova ali zamenjava dotrajane vodovodne, plinske in električne napeljave, kanalizacije v stanovanjski hiši ali poslovni stavbi  ter plinskega in kanalizacijskega priključka
• obnova osebnega ali tovornega dvigala
• ipd….

V rezervni sklad morajo zakonsko  prispevati vsi etažni lastniki stanovanjske hiše ali poslovne stavbe, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem stanovanj ali poslovnih prostorov.

Višina prispevka v rezervni sklad je odvisna od:

• površine posameznega dela v etažni lastnini
• starosti nepremičnine
• letnice obnove nepremičnine 

Etažni lastniki se lahko odločijo, da bodo v rezervni sklad prispevali več, kot je najnižji določen prispevek. Pri tem upoštevajo načrt vzdrževanja in ocenjeno vrednost vzdrževalnih del. Ker je višji znesek prispevka v rezervni sklad odločitev rednega upravljanja, k temu zavezuje tudi tiste lastnike, ki so glasovali proti njej ali sploh niso glasovali o njej.

Lastnik, ki se odloči prodati svoje stanovanje ali poslovni prostor, ni upravičen do povračila izplačil v rezervni sklad. Sredstva, vplačana v rezervni sklad, postanejo last stanovanjske hiše

Starost nepremičnine se ugotavlja enkrat letno. Glede na starost se nepremičnine uvrščajo v 4 starostne razrede, ki so podlaga za izračun višine prispevka v rezervni sklad. V prvem razredu so nepremičnine do vključno 10. leta starosti, v drugem od 11. do vključno 30., v tretjem od 31. do vključno 60. V četrtem razredu so nepremičnine starejše od 60. let.

Če je bila na nepremičnini opravljena celovita rekonstrukcija, se šteje, da je starost nepremičnine v prvem letu po rekonstrukciji 5 let. Če je bila izvedena delna rekonstrukcija, se šteje, da je starost nepremičnine v prvem letu po rekonstrukciji 20 let.

Za nepremičnine, ki so v prvem starostnem razredu (do vključno 10 let starosti) prispevka v rezervni sklad ni treba plačevati. Za nepremičnine v drugem starostnem razredu je najnižji prispevek 0,2 €/m2, v tretjem 0,25 €/m2 in v četrtem 0,3 €/m2 mesečno.

Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.