1.2 Splošno o upravljanju

Splošno

Vsaka stavba potrebuje nekoga, da jo vzdržuje in skrbi za njeno delovanje. V interesu vseh lastnikov je, da je stavba dobro vzdrževana, sicer lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražje sanacije. Drugo pa je potreba po delovanju stavbe in organizaciji življenja vseh stanovalcev.

V enolastniških nepremičninah običajno s stavbo upravlja lastnik, ki skrbi za to, da se stavba vzdržuje in da se plačujejo računi za vodo, elektriko in podobno. Pri večlastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki. Upravljanje stanovanj podrobno določata Stvarnopravni zakonik in Stanovanjski zakon.

Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki, kar se šteje za posel rednega upravljanja. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži. Delitev stroškov je mogoče s pogodbo o medsebojnih razmerjih, urediti drugače.

Redno upravljanje

Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle, ki presegajo redno upravljanje. Redno upravljanje so posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Med redno upravljanje sodi tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov, in odštevalnih števcev.

Obratovanje večstanovanjske stavbe, ki sodi v redno upravljanje, predstavlja sklepanje in izvrševanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, potem bivanje, če pa gre za poslovno, pa opravljanje dejavnosti. Gre za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če v stavbi niso individualni priključki, hišniška opravila, čiščenje skupnih prostorov, varstvo pred požarom itd.

Med redno upravljanje sodi tudi redno vzdrževanje. Vzdrževanje je zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov. Za vzdrževanje morajo etažni lastniki sprejeti načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ pet let. Načrt pripravi upravnik. Načrt mora vsebovati vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

Za vse sklepe okoli rednega upravljanja je potrebna večina etažnih lastnikov, torej soglasje vseh etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Če se etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je dolžan kljub temu upoštevati sklepe in poravnati vse obveznosti. Kadar etažni lastniki ne sprejmejo potrebnih sklepov, ki so nujni za izvajanje nujnega vzdrževanja, lahko katerikoli lastnik predlaga, da o sklepih odloča sodišče v nepravdnem postopku in če uspe, stroške postopka nosijo tisti etažni lastniki, ki so glasovali proti postopku. Podobno velja v primeru, da lastniki ne sprejmejo načrta za vzdrževanje.

Posli izven rednega upravljanja

Posli, ki presegajo okvire rednega vzdrževanja, so spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve posameznih delov ali skupnih delov stavbe, spreminjanje rabe skupnih delov in različne izboljšave stavbe, ki ne sodijo v vzdrževanje (npr. vgradnja dvigal). Za izvedbo poslov, ki ne sodijo v redno upravljanje je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Če do tega soglasja ne pride, lahko lastniki, ki želijo izvesti posel, le tega izvedejo, če sami financirajo izvedbo in pri tem ne ovirajo pri lastništvu drugih etažnih lastnikov.

Pogodba o medsebojnih razmerjih

Etažni lastniki stavbe so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih. Z njo uredijo način upravljanja in rabo večstanovanjske stavbe. S pogodbo lastniki uredijo:

• stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
• način oblikovanja rezervnega sklada v primeru, da so vplačila pod zakonsko mejo;
• način uporabe in upravljanja skupnih delov;
• namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
• posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
• nastopanje lastnikov v pravnem prometu;
• uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
• zavarovanje zgradbe kot celote;
• posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe (varovanje, vratar, …);
• soglasja lastnikov, če se spremeni raba stanovanj v druge namene;
• način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

Odločanje lastnikov

Lastniki odločajo o poslih upravljanja s podpisovanjem listine, ki vsebuje predlog sklepov ali pa z glasovanjem na zboru lastnikov, ki ga skliče upravnik oz. etažni lastniki, ki dosegajo vsaj eno petino solastniških deležev ali pa nadzorni odbor. Sklicatelj zbora oblikuje predlog sklepov.

Če gre za pisno odločanje s podpisovanjem listine, lastniki podpišejo listino, na kateri označijo ali so za predlog ali proti njemu. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od podpisa prvega etažnega lastnika, podpiše potrebno število etažnih lastnikov. Na zboru lastnikov lastniki glasujejo o sklepih in, če so deležni zadostne podpore, so sklepi sprejeti.

 

VZDRŽEVANJE

Kaj razumemo pod pojmom VZDRŽEVANJA?

Vzdrževanje so materialna vlaganja, ki ohranjajo uporabno vrednost stanovanj in stanovanjskih stavb ves čas njihove uporabe.

Ločimo:

• intervencijska vzdrževalna dela: to so dela, ki so nujna za preprečitev, nastanek ali odpravo škode oz. nevarnosti za zdravje oz. življenje stanovalcev in drugih občanov. Napake praviloma sporočajo predstavniki etažnih lastnikov, ki tudi podpišejo delovni nalog izvajalca po opravljenih delih.
• investicijsko vzdrževanje: so ukrepi, ki jih mora izvajati lastnik v dobi trajanja stanovanjske hiše z namenom ohranitve uporabne vrednosti posameznega elementa stanovanja (stavbno pohištvo, podi, tlaki, nenosilne stene, vgrajena oprema) in stanovanjske hiše (skupne dele, objekte in naprave po 8. čl. SZ) in predstavljajo večja popravila elementov in njihovo zamenjavo, po poteku življenjske dobe posameznega elementa. Ta dela se izvajajo po planu, ki ga sprejmejo lastniki, katerih deleži predstavljajo več kot 50 % vrednosti hiše.
• tekoče vzdrževanje: so vsi ukrepi, ki jih mora lastnik stanovanja oz. stanovanjske hiše sproti oz. izvajalec gradbenih del do poteka garancijskega roka, izvajati po navodilih za vzdrževanje zaradi preprečitve prezgodnje obrabe posameznega elementa iz zgornjega odstavka.

Vzdrževanje večstanovanjske stavbe je najpomembnejši posel upravljanja, ker je od obsega vzdrževanja stavbe odvisna tudi kakovost bivanja v njej. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh poslov v skladu s predpisom o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Vzdrževanje stavbe mora biti v takšnem obsegu, da zagotavlja pogoje za normalno bivanje v njej. Ti pogoji pa bodo zagotovljeni le, če bodo normalno vzdrževani vsi deli stavbe. To pomeni vzdrževanje skupnih prostorov, gradbenih elementov stavbe, kot so nosilna konstrukcija, fasade, strehe, stopnišča in drugo, vseh inštalacij (vodovodna, električna, plinovodna in toplovodna napeljava, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje in podobno).

Naše storitve:

1. Izdelava programa vzdrževalnih del (letni in dolgoročni)
2. Nujna intervencijska vzdrževalna dela
3. Organizacija in izvedba odprave poškodb v stanovanjih ter na skupnih delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnico
4. Organizacija adaptacij
5. Periodični pregledi nepremičnine ter zbiranje podatkov za potrebna vzdrževalna dela ali prenovo
6. Izdelava letnih poročil o izvedenih vzdrževalnih delih
7. Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za vsa vzdrževalna dela
8. Priprava in sklepanje pogodb za večja vzdrževalna dela in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redni servisi na skupnih delih in napravah)

V dogovoru z naročnikom uredimo sodelovanje z vzdrževalci, ki skrbijo za stavbo. Na željo naročnika in v skladu s potrebami lahko poskrbimo za angažiranje novih pogodbenih partnerjev, ki so se po naših izkušnjah izkazali za izredno strokovne, kvalitetne in konkurenčne pri nudenju svojih uslug.

Načrtovanje vzdrževanja stavbe

Vzdrževanje večstanovanjske stavbe bo uspešnejše, če bo načrtovano. V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo:
- vzdrževalna dela, ki bodo opravljena v določenem obdobju
- sredstva, ki so potrebna za izvajanje načrtovanih del
- način zagotavljanja denarnih sredstev
Na podlagi načrta vzdrževalnih del upravnik izdela časovni načrt, ki ga dostavi nadzornemu odboru. Zakon obvezuje etažne lastnike, da sprejmejo načrt vzdrževalnih del za najmanj eno leto in največ pet let.

 

 

OBRATOVANJE

Kaj razumemo pod pojmom OBRATOVANJE?

Obratovanje stanovanjske stavbe zajema storitve v zvezi z uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stavbe in funkcionalnega zemljišča in stroške, ki nastajajo s tem v zvezi.

Obratovalni stroški so stroški, ki nastajajo v zvezi z obratovanjem hiše . Ti stroški so predvsem stroški čiščenja, hišnika, elektrike, vode, ogrevanje, obratovanje naprav itd in bremenijo uporabnike stanovanj.

V kolikor se lastniki odločijo, je možno pobiranje obratovalnih stroškov preko položnic, kar ne zaračunavamo posebej. Na naš naslov je potrebno dostaviti le ključ delitve stroškov za posamezne stroške (voda, elektrika, fekalije, čistilka, hišnik,...) podatke o številu oseb po stanovanjih in tudi redno mesečno javljati spremembe oseb do zadnjega v mesecu za naslednji mesec. Pri tem odpade strošek blagajnika. Odločitev mora biti sprejeta z večinskim deležem.

 

REZERVNI SKLAD

Redno vzdrževanje nepremičnine je lahko drag zalogaj za vse lastnike. Lastniki bi morali redno vsak mesec odšteti nekaj denarja, ki bi se shranil in porabil za popravila stavbe. Ker v preteklosti lastniki tega niso delali samostojno, je država uvedla t.i. rezervni sklad, v katerega morajo vplačevati sredstva vsi etažni lastniki stavbe. V rezervni sklad lastniki vplačujejo mesečno, sredstva pa vodi upravnik na posebnem računu, ki je ločen od njegovega poslovnega računa. Sredstva se porabljajo le za poravnavanje stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje posojil, ki so bili najeti v te namene. Etažni lastniki nimajo pravice zahtevati povračila sredstev vplačanih v rezervni sklad, niti nimajo pravice zahtevati njegove delitve. Če etažni lastniki ne plačujejo v rezervni sklad, lahko upravnik sproži postopek izvršbe.

Z denarjem v rezervnem skladu upravlja upravnik. Denar je shranjen na posebnem računu, ki v primeru stečaja upravnika ni del njegove stečajne mase, niti ne morejo nanj poseči upravnikovi upniki. Denar lahko nalaga zgolj v depozite pri bankah, državne obveznice in vrednostne papirje centralne banke. V pogodbi o upravljanju lahko etažni lastniki določijo, da lahko upravnik dviguje sredstva iz rezervnega sklada le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga določijo etažni lastniki v pogodbi. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za vsako stavbo posebej voditi knjigovodsko evidenco sredstev rezervnega sklada.

Sredstva rezervnega sklada se lahko uporabljajo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in izboljšav, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja. Sredstva se lahko uporabi tudi za nujna vzdrževalna dela, ki niso v načrtu vzdrževanja, če bi z njihovim odlašanjem prišlo do škode ali poslabšanja bivalnih razmer v stavbi.

Rezervni sklad je premoženje vaše hiše oz. poslovne stavbe. Je sklad za redno vzdrževanje hiše in njeno nemoteno obratovanje.

Sredstva, vplačana v rezervni sklad vodimo na posebnem transakcijskem računu, ki je ločen od premoženja upravnika. Pri prekinitvi pogodbe o upravljanju se sredstva rezervnega sklada prenesejo na račun, ki ga za večstanovanjsko hišo ali poslovno stavbo vodi novoizvoljeni upravnik. Pri stečaju upravnika so ta sredstva ločena od stečajne mase upravnika, zato upniki v izvršilnem postopku ne morejo poseči vanje.

Iz sredstev rezervnega sklada se krije:

• obnova ali zamenjava strešne kritine, pripadajočih žlebov in odtočnih cevi
• obnova ali zamenjava dimnikov in zračnikov
• obnova fasade stanovanjske hiše ali poslovne stavbe
• obnova ali zamenjava napeljave in opreme v skupnih prostorih (kotlovnice, sušilnice, pralnice, kolesarnice, recepcije, prostori za zbiranje odpadkov …)
• obnova ali zamenjava dotrajane vodovodne, plinske in električne napeljave, kanalizacije v stanovanjski hiši ali poslovni stavbi  ter plinskega in kanalizacijskega priključka
• obnova osebnega ali tovornega dvigala
• ipd….

V rezervni sklad morajo zakonsko  prispevati vsi etažni lastniki stanovanjske hiše ali poslovne stavbe, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem stanovanj ali poslovnih prostorov.

Višina prispevka v rezervni sklad je odvisna od:

• površine posameznega dela v etažni lastnini
• starosti nepremičnine
• letnice obnove nepremičnine 

Etažni lastniki se lahko odločijo, da bodo v rezervni sklad prispevali več, kot je najnižji določen prispevek. Pri tem upoštevajo načrt vzdrževanja in ocenjeno vrednost vzdrževalnih del. Ker je višji znesek prispevka v rezervni sklad odločitev rednega upravljanja, k temu zavezuje tudi tiste lastnike, ki so glasovali proti njej ali sploh niso glasovali o njej.

Lastnik, ki se odloči prodati svoje stanovanje ali poslovni prostor, ni upravičen do povračila izplačil v rezervni sklad. Sredstva, vplačana v rezervni sklad, postanejo last stanovanjske hiše

Starost nepremičnine se ugotavlja enkrat letno. Glede na starost se nepremičnine uvrščajo v 4 starostne razrede, ki so podlaga za izračun višine prispevka v rezervni sklad. V prvem razredu so nepremičnine do vključno 10. leta starosti, v drugem od 11. do vključno 30., v tretjem od 31. do vključno 60. V četrtem razredu so nepremičnine starejše od 60. let.

Če je bila na nepremičnini opravljena celovita rekonstrukcija, se šteje, da je starost nepremičnine v prvem letu po rekonstrukciji 5 let. Če je bila izvedena delna rekonstrukcija, se šteje, da je starost nepremičnine v prvem letu po rekonstrukciji 20 let.

Za nepremičnine, ki so v prvem starostnem razredu (do vključno 10 let starosti) prispevka v rezervni sklad ni treba plačevati. Za nepremičnine v drugem starostnem razredu je najnižji prispevek 0,2 €/m2, v tretjem 0,25 €/m2 in v četrtem 0,3 €/m2 mesečno.

Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.